00:00:00: wie bezahlbarer Wohnraum gelingen kann.

00:00:03: Ich habe in den letzten Wochen ganz viele Interviews mit den Kandidaten der Kommunalwahl geführt und UniSono, jede Kandidatin jeder Kandidat hat mir mitgeteilt eines der wichtigsten Themen die gerade die Menschen hier in der Region aber auch in ganz Deutschland bewegen ist bezahlbare Wohnraum.

00:00:22: ich möchte dir in diesem Podcast einmal ein Projekt vorstellen von einem befreundeten Bauunternehmen aus Nordrhein-Westfalen, die ein ganz tolles Projekt im sozialen Wohnungsbau umgesetzt haben und wie das geht.

00:00:36: Wie auch hochwertigste Bauweise immer noch bezahlbar umsetzbar ist und dass zu einer Miete von gut sechs Euro vermietet werden kann.

00:00:46: Das möchte ich dir heute in diesem Podcast einmal erklären.

00:00:55: Alles was du zum Thema Hausbau, Sanierung und Nachhaltigkeit wissen musst.

00:01:01: Das wichtigste Thema was in all den Interviews immer wieder kam ist bezahlbarer Wohnraum.

00:01:05: und wir müssen uns nichts vormachen die Baukosten sind erheblich gestiegen in den letzten Jahren einmal durch den Fachkräftemangel und natürlich dem gestiegenen Gehältern um halt Menschen fürs Handwerk zu motivieren.

00:01:16: das geht natürlich nur indem wir sie gut behandeln und gut bezahlen aber natürlich auch den Materialkostensteigerungen bedingt durch Engpässe im Krieg Corona und alles was wir dort hatten, aber natürlich auch durch CO-Zweibesteuerung die halt dafür sorgen soll dass zukünftig die Baustoffe aus erneuerbaren Energien erzeugt werden.

00:01:36: Und nicht aus fossilen Brennstoffen.

00:01:40: Natürlich auch der größte Punkt die erheblichen Preisteigerungen der Grundstücke.

00:01:45: Grundstücken sind bedeutend teurer geworden als noch in den Jahren zuvor und haben in wenigen Jahren ihre Preise verdoppelt.

00:01:53: Also mit Abstand der größte Kostentreiber sind die Grundstücke, das führt dazu dass seit drei Jahren im Statistischen Bundesamt von Deutschland die Preissteigerung der Grundstücken nicht mehr ausgewiesen wird sondern wir finden ein kleines Sternchen.

00:02:06: da steht er halt dran ist uns nicht bekannt.

00:02:09: Das ist natürlich nicht der Fall oder wird geheimgehalten?

00:02:14: Das ist leider der Fall.

00:02:16: Unsere Politik traut sich in Deutschland, wo wir Meinungsfreiheit haben nicht die Statistik zu veröffentlichen wie stark Grundstücke im Preis gestiegen sind.

00:02:27: Und auch das hat unterschiedliche Ursachen.

00:02:30: natürlich sind die Einkaufspreise für landwirtschaftliche Flächen und sonstige Flächen die bebaut werden erheblich gestiegen aber auch die Erschließungskosten sind erhebig gestiegen.

00:02:40: Aber dann ist die Frage Wie gehe ich damit um als Kommune?

00:02:44: im weiteren Verlauf noch einmal zu.

00:02:46: Aber ja, alle Preise sind gestiegen und unsere Löhne sind leider nicht so stark gestiegen wie hier nun die Baukosten oder die Grundstückspreise und das führt dazu, dass das Bauen immer teurer geworden ist.

00:03:02: Es bringt jetzt nicht zu sagen, dass es uns hier in der Grafschaft deutschlandweit verglichen wenn wir uns die Grund Stückspreis anschauen noch relativ gut geht.

00:03:09: In einigen Bereichen sind die Grund stück preise pro Quadratmeter vierstellig.

00:03:13: Das löst ja auch nicht unser Problem auch wenn wir das wissen sondern wie können wir's regional umsetzen?

00:03:19: Und da hatte ich vor zwei wochen eine tagung bei warmeisterhaus an der ich immer wieder teilnehme, wo... ...fünfundzwanzig ähnliche Bauunternehmen wie wir zusammenkommen mittelständische Betriebe.

00:03:33: Die dann einen sehr offenen Erfahrungsaustausch machen und eines der Partner-Unternehmen die Firma Oberbremer hat ein ganz tolles Projekt vorgestellt, wo sie nun den ersten Spatenstich machen durften und sogar die Nordrhein-Westfälische Bauministerin zu diesem ersten Spartenstich gekommen ist und ein Grußwort gehalten hat weil es etwas Besonderes war, dass man halt hochwertigen Wohnungsbau immer noch zu diesen Preisen umsetzen kann wenn alle unterstützen und alle an einem Strang ziehen.

00:04:05: Wie geht das?

00:04:06: Es gibt dort natürlich eine Förderung in Nordrhein-Westfalen von der nordrheinwestfälischen Landesbank die sozialen Wohnungsbau unterstützt und zwar erheblich unterstützt, nämlich mit einem nahezu zinslosen Darlehen was nur eine Verwaltungskostenpauschale von Null Komma fünf Prozent hat.

00:04:24: Und einem hohen Zuschuss.

00:04:27: das heißt es gibt auch ein verlorenen Tilgungssuchschuss der dazu führt dass man einen Teil der Baukosten quasi vom Land erstattet bekommt.

00:04:40: Auch ist die Eigenkapitalquote nicht so hoch, sodass man wirklich nur einen überschaubaren Bereich an Eigenkapitals einbringen muss und somit ist halt die Finanzierungsstruktur wirklich sehr gut.

00:04:52: Zusätzlich hat auch die Region dieses Bauvorhaben noch einmal unterstützt mit ich glaube dreihundert Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

00:05:01: also es gab zwei größere Tilgungszuschüsse die quasi einen Teil der Bauchosten übernommen haben Und das hat dazu geführt, dass man auch in den heutigen Zeiten noch Häuser bauen kann.

00:05:14: Wo der Investor mit einer Miete von nur etwas mehr als sechs Euro die er dort bekommt eine akzeptabel Rendite bekommen so dass er in zwanzig bis dreißig Jahren dieses Haus abbezahlen kann und irgendwann einmal dort Geld für ihn überbleibt.

00:05:31: Weil das ist ja das Ziel jedes Investors, es bringt nichts die tollsten Projekte zu bauen wenn sie sich am Ende nicht rechnen.

00:05:37: Das ist das Gleiche mit der Nachhaltigkeit.

00:05:39: Es bringt nichts ein tolles Projekt zu bauen was super nachhaltig ist vielleicht sogar Energieautark ist aber sich kein Mensch mehr leisten kann.

00:05:48: und das gleiche ist natürlich auch beim Wohnraum der Fall.

00:05:51: Es bringt nix Wenn wir nun etwas bauen wo die Miete stark gedeckelt ist Aber der Investor damit nicht in Jahrzehnten dieses Haus abbezahlen kann, also irgendwann einmal damit Geld verdient.

00:06:06: Dann funktioniert es halt nicht.

00:06:07: das ist Marktwirtschaft.

00:06:08: dann müssen wir natürlich den Weg gehen dass das Land selber baut aber auch da ist natürlich immer dieses Wett aus Steuergeldern bezahlt.

00:06:16: Das ist natürlich nicht dass das so eine Info vom Himmelfeld.

00:06:19: Sondern wenn wir sagen das land muss bauen dann wird das land oder der kreis Oder die Kommune Die Stadt des Dorf wird nicht günstiger bauen können als es aktuell am freien Markt ist.

00:06:32: Sondern gerade der freie Markt sorgt für gute Preise, eine öffentliche Ausschreibung ist eigentlich nie dafür bekannt dass dort die wirtschaftlichsten Modelle bei entstehen sondern das ist dann eher wenn dort sogenannte PPPs entstehen also Partnerschaft von öffentlicher Hand und der Marktwirtschaft.

00:06:51: Wie geht es, wenn alle über ihren Schatten springen?

00:06:54: Wenn alle bereit sind auf etwas ihrer Marge zu verzichten.

00:06:58: Das heißt, wenn der Bauunternehmer, der Bauträger also bei uns selber angefangen sagt... Wir müssen mit diesem Projekt nicht reich werden.

00:07:05: Wir müssten auch nicht Geld mitbringen, aber wir sind vielleicht mit zwei-drei Prozent Marge zufrieden und es sind nicht sechs bis zehn Prozent die halt normalerweise bei so einem Projekt sind sondern wir sind bereit auf die Hälfte unserer Marge verzichten.

00:07:18: Wir können auch kein Geld mit bringen.

00:07:19: Wir müssen auch die ganzen Menschen hier bezahlen, die es tun.

00:07:22: Aber dass man sagt wirklich mit einer ganz schmalen Marge würde man dieses Projekt erstellen Dann ist meine Erwartungshaltung an die Kommune das die Grundstücke günstiger angeboten werden, dass sie nämlich subventioniert werden.

00:07:35: Das hat man nicht nur jetzt im Wahlkampf schreit und sagt wir möchten bezahlbaren Wohnraum haben.

00:07:40: wenn man das wirklich möchte dann muss man an zwei Seiten subventionieren.

00:07:44: als erstes beim Grundstück das Grundstreck muss günstige angeboten werden als es für Einvermehnhäuser am Markt angeboton wird und nicht teurer wie es in den meisten Sachen der Fall ist.

00:07:57: Genauso wie es auch dort der Landkreis bei dem Baumaßhaushaus Partner gemacht hat, man muss die Baukosten subventionieren.

00:08:03: Man muss bereit sein wirklich den Bauträger einen Zuschuss zu geben weil da müssen wir auch so ehrlich sein Die Bedingungen in Niedersachsen für sozialen Wohnungsbau sind bedeutend schlechter als im Nordrhein-Westfalen.

00:08:16: Das Modell von Nordrheimwestfalen würde ich sofort umsetzen weil es sich wirklich gut rechnet.

00:08:20: Dort ist das Problem, dass halt nicht genug Mittel zur Verfügung stehen um wirklich richtig voranzukommen sondern der Topf ist immer wieder leer und dann muss man Jahre warten mit einem Projekt was in der Schublade liegt um es umsetzen zu können bis dass man irgendwann einmal die Förderzusage bekommen hat.

00:08:36: aber wenn wir in Niedersachsen dieses Modell von NRW kopieren würden so dass wir etwas weniger Eigenkapital einbringen müssten etwas mehr Zuschuss bekommen würden Die Zinsen sind die Leichen würde es hier in Niedersachsen auch noch weiter vorangehen.

00:08:49: Der Investor muss bereit sein, jetzt nicht mit diesem Projekt reich zu werden sondern dass er sich halt wirklich trägt das etwas dabei überbleibt und dass man es ich sag mal so in dreißig Jahren abbezahlt weil das ist auch die Bindungsfrist die man an diese Mieten dort hat.

00:09:03: Und dann wenn alle auf etwas Geld verzichten, kann man so etwas Tolles umsetzen.

00:09:10: Und das was mich persönlich so stört, was ich euch jetzt x mal angesprochen habe ist die, die am besten so etwas umsetzten könnten, die an wirtschaftlichsten bauen können sind wie Bauunternehmer und Bauträger selbst.

00:09:22: Und zwar gerade dann wenn wir mal nicht so gute Zeiten haben.

00:09:25: im Baugewerbe gibt es immer Hoch- und Tiefs und Es gibt immer Zeiten wo einmal die Auftragssage nicht so gut ist im Winter sein.

00:09:35: Das kann aber auch konjunkturbedingt sein und wenn man dort für sich selber, dass man selbst als Investor auftritt Sozialwohnungen bauen würde dann würden davon alle profitieren.

00:09:46: es würden die Mitarbeiter gehalten werden und müssten nicht entlassen werden.

00:09:50: Man würde genau diese Wohnung dort bauen die fehlen Und es würde zumindest minimal etwas überbleiben Für den Investor das er eine kleine Rendite damit bekommt anstelle die Leute auf Deutsch gesagt Stempeln zu schicken.

00:10:05: Nur leider sieht das die niedersächsische Bank nicht vor.

00:10:08: Hier bei dem Partner aus Nordrhein-Westfalen war es kein Problem, da ist die Unternehmerin selber auch die Investorin dieses Projektes und sie können mit ihrem eigenen Unternehmen das bauen wirtschaftlich bauen wie es wirtschaftlicher nicht geht und behalten am Ende die Wohnung und gehen als gutes Vorbild voran.

00:10:27: nur leider wird uns in Niedersachsen immer gesagt Wir trauen euch nicht Nachher verdient ihr sogar damit noch Geld mit so etwas.

00:10:35: Ja, natürlich tun wir das!

00:10:37: Das ist unser Zweck.

00:10:38: Nur so können wir unsere Mitarbeiter bezahlen und nur so können steuern bezahlen wenn wir am Ende auch etwas Geld damit verdienen.

00:10:43: es darf nun nicht übertrieben viel sein Und das ist mein Wunsch dass wir auch in Niedersachsen in der Lage sind und zwar ohne dubiose Konstrukte Tochterfirmen, die halb legal sind in Grauzonen fungieren und sich gegenseitig Aufträge zuschusst.

00:11:00: Dann das will ich nicht!

00:11:01: Ich will ein sauberes Modell haben wo man in der Lage ist diese Fördermittel in Anspruch nehmen zu können weil ohne die geht es nicht da muss man sie nichts vormachen.

00:11:11: Die Unterstützung im sozialen Wohnungsbau kann man nicht ein Haus bauen, was halt nur sechs Euro Miete bekommt wenn selbst hier in den kleinsten Orten im Neubau zwischen zwölf und vierzehn Euro Kaltmiete gezahlt wird.

00:11:24: Also wir sind beiunter der Hälfte die es am Freienmarkt gibt Und das zeigt relativ einfach Wir müssten quasi die hälfte Zuschuss bekommen damit dass Ganze sich aus Investoren sich trägt.

00:11:37: Das wird zum Teil durch das nahezu zinslose Darlehen abgedeckt.

00:11:41: Das wird durch den Tilgungszuschuss abgedekt, der in Niedersachsen leider etwas niedriger ist.

00:11:47: und wenn wir jetzt noch einen gewissen Baukostenzuschuss bekommen würden oder ein vergünstetes Grundschritt bekommen würde dann ist es halt auch problemlos möglich hier in Niederachsen viele Sozialwohnungen zu bauen.

00:12:02: Und das löst nicht eine kommunale Wohnungsgesellschaft Weil, die wird natürlich am freien Markt ausschreiben und durch die Ausschreibung wird man nicht einen günstigeren Preis bekommen als wenn wir Bauträger zu Herstellkosten für uns selber bauen.

00:12:20: Natürlich können wir am günstigsten bauen!

00:12:23: Und keine Ausschreibung dieser Welt wird das Problem lösen oder wird da besser abschneiden, wenn die Unternehmen das überleben sollen.

00:12:30: Wenn die natürlich jetzt unter dem Preis anbieten dann wird es sie aber in ein zwei Jahren nicht mehr geben und werden Sie eine Insolvenz gehen.

00:12:37: Das kann auch nicht im Sinne des deutschen Staates sein!

00:12:41: Diese zusätzlichen Menschen müssen natürlich auch alle bezahlt werden.

00:12:47: Wir schaffen auf der einen Seite neue Arbeitsplätze, wir produzieren aber auf der anderen Seite kosten ein Wasserkopf, der erst mal mit bezahlt werden muss.

00:12:57: Und deswegen wäre mein Wunsch an die Kommunen und an die Städte, an den Kreis, an das Land Niedersachsen vertraut euren Bauunternehmen- und Bauträgern, die wollen nichts Böses.

00:13:09: Ich würde sehr gerne bedeuten mehr Sozialwohnungen bauen als ich es sowieso schon getan habe.

00:13:15: Ich habe einige gebaut für Geflüchtete Alleinerziehende Frauen mit Kindern, die ich alle nicht über die Förderung aus Niedersachsen finanzieren konnte.

00:13:26: Sondern die ich am freien Markt zum normalen Marktzins finanzierend musste und habe trotzdem diese Mieten dort angeboten.

00:13:33: Das rechnet sich für mich nicht.

00:13:34: das ist natürlich ein Verlustgeschäft.

00:13:36: das ist maximale gute Tat aber keine gute Investition.

00:13:40: Aber dass tun wir natürlich auch um der Region hier etwas zurückzugeben.

00:13:45: Nur unser Ziel wäre, dass wir auch in den Genuss dieser Fördermittel kommen können um halt so etwas auch wirtschaftlich anbieten zu können.

00:13:54: und dann würde ich selber gerne jedes Jahr in solche Häuser investieren um Wohnungen für Menschen zu bauen denen es vielleicht nicht so gut geht die nicht über das größte Einkommen verfügen oder aktuell arbeitssuchend sind und denen eine günstige, aber hochwertige Wohnung zu bieten.

00:14:15: Und dafür stehe ich euch allen gerne für ein Gespräch bereit alle die jetzt gerade neu gewählt wurden und freue mich wenn wir dort ins Gespräch kommen können und Lösungen suchen können denn Probleme haben wir alle genug.

00:14:29: Aber es gibt zum Glück auch Lösungen und die ist nur wenn alle an einem Strang ziehen Ein Teil unserer Marge verzichten, wenn der Investor eine langfristige Anlage sieht und nicht etwas was nach zehn Jahren wieder verkauft wird.

00:14:44: Wenn die Kommune unterstützt, wenn das Land unterstützt unter die Rahmenbedingungen dafür geschaffen werden dann ist es auch heute noch möglich bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen so zu bauen dass alle davon profitieren.

00:14:59: dieses Beispiel aus Nordrhein-Westfalen hat mir wieder Mut gemacht mit einem von euch, die das vielleicht gerade hören ins Gespräch zu kommen und solche Projekte auch hier in Niedersachsen und bei uns in der Grafschaft Bentham umsetzen zu dürfen.

00:15:16: Dein Bauexperte mit Tobias Stahl Alles was du zum Thema Hausbau, Sanierung und Nachhaltigkeit wissen musst.